როგორ დავითვალოთ доходность ერთობლივი ყიდვისას (პარტნიორობა)

რატომ მნიშვნელოვანია შემოსავლიანობის გამოთვლა ერთობლივ შეძენაზე 📊

ერთობლივად ქონების ყიდვა מאפשרს ფულის დაბალანსებას და უფრო მიმზიდველი ობიექტების შეძენას. მაგრამ თუ არ იქნება მკაფიო ანგარიში და შეთანხმება, ადვილია გაუცხოება და კონფლიქტი. წინასწარი პირობების შინაარსობრივმა დოკუმენტმა შეინარჩუნებს თავგადასავლებს კონტროლქვეშ.

ძირითადი პუნქტები, რაც უნდა გადაწყდეს თავიდან ✅

• წილი თითო პარტნიორისა — არა მხოლოდ ფულადი ინვესტიცია, არამედ მართვის და სარემონტო ვალდებულებები.
• საოპერაციო შემოსავლები — ქირა და დამატებითი სერვისები.
• საოპერაციო ხარჯები — მოვლა, კომუნალურები, დაზღვევა და სხვა.
• კაპიტალური ხარჯები — რემონტი ან განახლებები, რომლებიც ზრდიან ღირებულებას.
• ინვესტიციის ჰორიზონტი — რამდენ ხანს აპირებთ ქონის შენარჩუნებას.

ნაბიჯები შემოსავლიანობის გამოსათვლელად 🔍

1. დააფიქსირეთ ყველა ინვესტიცია და დაწყებითი ხარჯები. ჩართეთ გადასახადები, საკომისიოები და საჭირო რემონტი.
2. განსაზღვრეთ, როგორ გაიყოს წილი — ფულით და შეწირული შრომით მიღებული მნიშვნელობა.
3. შეადგინეთ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI): მოსალოდნელი ქირა მიჩნეული საოპერაციო ხარჯების ამოტანით. გამოიყენეთ რეალისტური ბაზრის საშუალო მაჩვენებლები.
4. განაწილეთ NOI-ს შემოსავლები მიხედვით შეთანხმებული წილების ან დანამატის მიხედვით აქტიური პარტნიორისთვის.
5. მოდელირება მრავალ სცენარით — კონსერვატული, ნეიტრალური და ოპტიმისტური — რათა მიიღოთ სამომავლო შედეგების დიაპაზონი.

განაწილების მოდელები (კონცეპტუალური)

• პროპორციული განაწილება მხოლოდ ფულის მიხედვით.
• ჰიბრიდული: ფულადი ნაწილები + სრული ან პროცენტული პრემია აქტიური მენეჯერისთვის.
• პრეფერენციული შემოსავალი: ერთ პარტნიორს მიენიჭება უპირატესობა გარკვეულ შემოსავლამდე.

ყველა მეთოდი დააკანონეთ წერილობით და განსაზღვრეთ, როგორ მოხდება დამატებითი კაპიტალის მობილიზება.

თუ გამოიყენება იპოთეკა ან კრედიტი 🏦

არ დაგავიწყდეთ გათვალისწინება ფინანსირების ღირებულებისა: პროცენტები, ბანკის საკომისიოები და შესაძლო შეზღუდვები ქირავაზე ან გაყრაზე. შეთანხმდით, ვინ რა თანადაფინანსებისთვის არის პასუხისმგებელი და როგორ აისახება ეს საბოლოო წილში.

საგადასახადო და იურიდიული საკითხები ⚖️

ოფიციალურად დოკუმენტურად დააფიქსირეთ პარტნიორობა — პარტნიორული ხელშეკრულება ან კომპანიის დაფუძნება. განსაზღვრეთ საგადასახადო პასუხისმგებლობები დაรายმოსილი წესები. იურიდიული სიმშვიდე მცირდება კონფლიქტების რისკს და აუმჯობესებს გასვლის პროცედურებს.

გასვლის სტრატეგია და ობიექტის შეფასება 🛣️

დაწერეთ წესები გასვლისთვის: პირველ ეტაპზე წილების შეთავაზება პარტნიორებს, შემდეგ მესამეულ მხარეებს. განსაზღვრეთ შეფასების მეთოდი — შეფასება ან შეთანხმებული ფორმულა, და ჩაწერეთ ბაის-სელ პირობა.

პრაქტიკული მართვის ჩეკლისტი ✔️

• შექმენით ჩარტი ინვესტიციების და მოსალოდნელი შემოსავლების შესახებ.
• დააკანონეთ მენეჯმენტის და რემონტის მოვალეობები.
• შეამოწმეთ საგადასახადო შედეგები და საკუთრების ფორმა.
• განსაზღვრეთ გასვლის სცენარები და შეფასების წესები.
• კონსულტაცია იურისტთან და წერილობითი ხელშეკრულება.

დასრულება და მოწოდება 🤝

ერთობლივი შეძენა არის შესაძლებლობა სწრაფად შესასვლელად ბაზარზე, მაგრამ წარმატებისთვის საჭიროა გამჭვირვალე აღრიცხვა და წინასწარი შეთანხმება. გვინდა დაგეხმაროთ მოდელირებაში და ქონების შერჩევაში — შესავლის დასაწყებად დათვალიერეთ კანდიდატები https://buyhome.ge/ka/search ან დაგვიკავშირდით საჭირო კონსულტაციისთვის.