„სეზონი + არასეზონი“ სცენარი: როგორ დავთვალოთ საშუალო წლიური доходность

შესავალი

სეზონური + არასეზონური სცენარი ხშირად შეეხება კურორტულ და ტურისტულ უძრავალ ქონებას. 🏖️ გაყიდვების სეზონზე ფასები და დატვირთვა იზრდება, ხოლო გასართობ სეზონებში შემოსავალი იკლებს. ინვესტორს უნდა ჰქონდეს ცხადი საშუალო წლიური შემოსავლის გამოთვლა, რაც მოიცავს ორივე პერიოდს და ხარჯებს.

ვის ეხება ეს მოტივი

• პირადი ინვესტორებს, რომლებიც ყიდულობენ ბინებს გაქირავებისთვის;
• მესაკუთრეებს, რომლებიც აერთიანებენ მოკლევადიან და გრძელვადიან გაქირავებას;
• ყველას, ვინც ადარებს ობიექტებს განსხვავებული სეზონურობით.

მთავარი მეთოდი: თვიური მოდელირება 📅

სანდო გზაა ყოველი თვის მოსალოდნელი შემოსავლის გაკვლევა, შემდეგ მათი ჯამი და წლიური ხარჯების გამოკლება. ეს მოგცემთ რეალისტურ ხედვას კეშფლოზე მთელი წლის განმავლობაში.

ფორმულა მარტივად

1) განსაზღვრეთ თითოელი თვის მოსალოდნელი შემოსავალი (შეძლებისამებრ წმინდა ან გროზის სახით).
2) 12 თვის ჯამი = წლიური ბრუნვა.
3) გამოკლეთ წლიური ხარჯები (საგადასახადო, მართვა, კომუნალური, რემონტი).
4) გაითვალისწინეთ ინვესტიცია (ყიდვა + რემონტი) და გამოთვალეთ: (წლიური შემოსავალი − ხარჯები) / ინვესტიცია = საშუალო წლიური შემოსავლიანობა.

ფუნქციური მაგალითი ცვლადებით

• მნიშნველოვანია: M1..M12 — თვეში რეგულარული შემოსავალი.
• წლიური bruto = M1 + ... + M12.
• წლიური ხარჯები = E.
• ინვესტიცია = I.
• საშუალო წლიური შემოსავლიანობა = (M1 + ... + M12 − E) / I.

შენი მოდელი შეიძლება ჰქონდეს 3 სცენარი: კონსერვატიული, ნეიტრალური და ოპტიმისტური.

როგორ გავითვალისწინოთ ხარვეზები და განტვირთვა

• მოდელირეთ დატვირთვის პროცენტი თითოეულ თვეში (სეზონზე მაღალი, არასეზონზე დაბალი).
• მოკლევადიანი გაქირავებისთვის გადააქციოთ დატვირთვა დღიური ფასისა და დაჯავშნების რაოდენობის სახით.
• გრძელვადიანი ყიდვის დროს ჩაამატეთ პერიოდული ე.წ. შესვენებები მეპატრონეებს შორის.

ხარჯები და კაპიტალური ჩარევები 🧾

მირთვით:

• კომუნალური და მომსახურების ხარჯები;
• მართვისა და პლატფორმების საკომისიოები;
• ტაქსები და ლოკალური გადასახადები;
• პერიოდული რემონტები და ავეჯის შეცვლები;
• დაზღვევა და რეზერვი მოულოდნელი შემთხვევებისთვის.

წარმოადგინეთ წყვეტილი ხარჯები თვიურ განაწილებად, რათა მოგვცეთ გლუვი კეშფლო.