უძრავი ქონების ROI საქართველოში: როგორ დავთვალოთ სწორად რეალურ ციფრებზე

უძრავი ქონების ROI საქართველოში — როგორ სწორად გამოთვლით რეალურ ციფრებზე 🧾

ინვესტირება უძრავ ქონებაში ხშირად ახდენს ფინანსურ მიზნებს, მაგრამ მნიშვნელოვანი ხდება რეალური და გამჭვირვალე დაშლა — რამდენი თანხა მართლა დაბრუნდება წლიურად, თუ გავითვალისწინებთ ყველა ხარჯს.

ROI — რა არის და რატომ მნიშვნელოვანია

ROI (ინვესტიციის მოტოვება) წარმოადგენს პროცენტს, რომელიც გეუბნებათ, რამდენს გამოიმუშავებთ თქვენს ინვესტიციაზე ყოველწლიურად. ეს ხელს უწყობს ობიექტების შედარებას და გადაწყვეტილებების მიღებას: დ langfrist-უკან მიმავალ თუ მოკლევადიან სტრატეგიაზე.

ძირითადი ფორმულა და კომპონენტები

ძირითადად

ROI = (სიამოვნების წმინდა წლიური შემოსავალი / საერთო ინვესტიცია) × 100%

• წმინდა წლიური შემოსავალი = წლიური გაქირავების შემოსავალი − ყოველწლიური ხარჯები (მენეჯმენტი, გადასახადები, მოვლა, კომუნალური თუ მეპატრონეს ეკისრება, არაპროგნოზირებადი რემონტები).
• საერთო ინვესტიცია = შესყიდვის ფასი + პირველადი რემონტი და იურიდიული ხარჯები + კომისია.

რა უნდა გათვალისწინდეს ყოველთვის

• სააგენტოს და იურისტის საკომისიოები.
• გადასახადები და რეგისტრაციის ხარჯები.
• რემონტი და ავეჯი, თუ მიზანი გაქირავებაა.
• მენეჯმენტი და წმენდები (მნიშვნელოვანია ტურისტულ ზონებში, მაგალითად ბათუმში).
• ვაკანტურობის რეზერვი — ზოგი თვისები შეიძლება უსაქმოდ დარჩეს.

კрок-კროკით: როგორ გამოვთვალოთ რეალურად

1) განსაზღვრეთ რეისტიკური თვიური ქირა თქვენი სტრატეგიის მიხედვით (ლონგტერმი ან შორტ-ტერმი).
2) გამრავლეთ 12-ზე — მიიღებთ წლიურ ბრუტო შემოსავალს.
3) ჩამოაჭერით ყოველწლიური ხარჯები და ვაკანტურობის რეზერვი.
4) მიიღებთ წმინდა წლიურ შემოსავალს.
5) შეაჯამეთ ერთჯერადი ინვესტიციები: შესყიდვა, რემონტი, იურიდიული ხარჯები.
6) გამოიყენეთ ფორმულა ROI-ს დასათვლელად.

მაგალითი (ილუსტრაციისთვის)

• ვარაუდით წლიური ქირა — A.
• წლიური ხარჯები — B.
• სტარტული ინვესტიცია — C.

ROI = ((A − B) / C) × 100%.

გაითვალისწინეთ, რომ ეს არის ზოგადი ანაბეჭდი; ციფრები კონკრეტულ უბანში და სტრატეგიაზეა დამოკიდებული.

საქართველოს სპეციფიკა, რაც გავლენას ახდენს ROI-ზე

• სეზონურობა: სანაპირო ტერიტორიებზე მოკლევადიანი გაქირავება შეიძლება მოგებითანი სეზონში, მაგრამ საჭიროებს შენახვას ოფსეზონშიც.
• ვალუტის რისკი: ქირა და ხარჯები შეიძლება იყოს სხვადასხვა ვალუტაში — ყურადღება გაცვლით კურსზე.
• φορολογικές წესები: აქვს მნიშვნელობა იმაზე, როგორ და რა მიზნებით იყიდება ქონება.

პრაქტიკული რჩევები ROI-ს გასაუმჯობესებლად ✅

• შეამცირეთ სტარტული ხარჯები ზოგჯერ მოძებნით ობიექტებს მსუბუქი რემონტით ან უკვე ავეჯით.
• აუდოტორიის შესაბამისი მიკროლოკაცია: სატრანსპორტო ნაკადი და სერვისები ზრდის შევსების შანსს.
• აწარმოეთ სამი სცენარი: უარესობა, ბაზა და ოპტიმისტური; შედარებით ROI მათ შორის.
• მეოჯახე მენეჯმენტი გამოიყენეთ მხოლოდ თუ მათი მომსახურება აძლიერებს ნეტო შემოსავალს.
• მოიგვართ რეზერვი რამდენიმე თვის შემოსავლის სახით.

ხშირი შეცდომები

• მხოლოდ ბრუტო-შემოსავლის უყურება და ხარჯების უგულველყოფა.
• ოპტიმისტური შევსების მაჩვენებელი.
• ერთჯერადი ხარჯების უგულველყოფა (რესტავრაცია, იურიდიული მომსახურება).

დასკვნა და ნაჩვენები ჩეკლისტი 🧾

ჩეკლისტი: დაამოწმეთ რეალური ქირა, აღრიცხეთ ყოველწლიური ხარჯები, მოითვალეთ ერთჯერადი ინვესტიციები, გაამრავლეთ სცენარები და დარწმუნდით იურიდიულ სისუფთავეში.

თუ გსურთ, ჩვენი გუნდი გამოთვლის ციფრებს კონკრეტული ობიექტისთვის და მოამზადებს რეალურ ფინანსურ მოდელს თქვენი მიზნების მიხედვით. დაათვალიერეთ ბინები ან დაიწყეთ ძებნა BuyHome-ზე: https://buyhome.ge/ka/search

დაგვიკავშირდით — სიამოვნებით დაგეხმარებით უძრავი ქონების არჩევაში და ROI-ის გამოთვლაში.