მეორადის რისკები: ყადაღა, ვალები, არალეგალური გადაგეგმარება — როგორ შევამოწმოთ

რა რისკებია მეორადი ბაზრის ყიდვის დროს 🏠

მეორადი ბაზარზე უძრავი ქონების ყიდვა ხშირად სწრაფია, მაგრამ შესაძლოა აღმოჩნდეს წვრილი და დიდი პრობლემები: ქონების აღკვეთები, დაუხურავი დავები, არაზუსტი ან არასანქცირებული გადაკეთებები და საკუთრების დავები. ქვემოთ—საწყვილ პარტნიორებისთვის პრაქტიკული ინსტრუქცია, რა და როგორ შეამოწმოთ.

მოკლე შემოწმების სია ✅

• დარწმუნდით, რომ მყიდველის პრეტენზია ქონებაზე სწორია.
• შეამოწმეთ შემოწირულობა: იპოთეკა, აღკვეთები, საექსპლუატაციო დავები.
• გაიგეთ, იყო თუ არა გადაკეთებები განახლებული და დამტკიცებული.
• შეადარეთ მფლობელის პირადი დოკუმენტები რეესტრის მონაცემებს.
• მოითხოვეთ კომუნალური და საგადასახადო დავების სერტიფიკატი.

რომელ დოკუმენტებს უნდა თხოვოთ მ売ით 📄

• საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი (სასტუმროს/გაყიდვის ხელშეკრულება, дарение, პრივატის დოკუმენტი) — ორიგინალი ან ნოტარიულად დამოწმებული კოპია.
• აქტუალური ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან — მფლობელი და შეზღუდვები უნდა იყოს მითითებული.
• დოკუმენტი აღკვეთის ან სხვა შეზღუდვების შესახებ.
• ტექნიკური პასპორტი და ფართის ექსპლიკაცია — გადასახეხი გადაკეთებების შესასწავლად.
• კომუნალური გადახდების ქვითრები და დავების შესახებ ცნობა.

სად შეამოწმოთ ინფორმაცია 🔎

• რეესტრის ამონაწერი წარმოადგენს მთავარ წყაროს: მფლობელის, შეზღუდვების და სამართლებრივი შეზღუდვების შესახებ.
• აღკვეთებისა და სააღსრულებო წარმოებების მონაცემები ნაჩვენებია შესაბამის სამმართველოებში.
• გადაკეთებების კანონიერების დასადგენად კონსულტაცია ტექნიკურ ორგანოებთან ან ადგილობრივ თვითმმართველობაში.

თუ რამე ეჭვი გაგიჩნდათ — მოითხოვეთ დამატებითი ამონაწერები. ხშირად პრობლემები სწორედ შეზღუდვებსა და ექსკლუზიურ წარმოებებს უკავშირდება.

ხშირი სიგნალები, რომ რაღაც არ არის წესრიგში 🚩

• მყიდველი ვერ წარმოადგენს ორიგინალ დოკუმენტებს.
• პირადობისა და რეესტრის მონაცემებს შორის არაკონტრზებები.
• შეზღუდვები ქონებაზე ან მომზადებული საექსპლუატაციო წარმოებების ჩანაწერები.
• გადაკეთებები, რომლებიც ვიზუალურად კარგი ჩანს, მაგრამ არ აქვთ დამადასტურებელი ნებართვები.
• სწრაფი მფლობელების ფორმალური გადაცემა — საჭიროებს ღრმა შემოწმებას.

გადაკეთებების შემოწმება და რატომ არის მნიშვნელოვანი 🛠️

გადაკეთებები შესაძლოა განასხვავებდეს უსაფრთხოებას, ქონების ღირებულებას და გარიგების რეგისტრაციის შესაძლებლობას. მოითხოვეთ ტექნიკური პასპორტი და წერილობითი დადასტურება ნებართვების შესახებ. არადამტკიცებული გადაკეთებები შეიძლება მოგიხდეთ დამატებით რემონტში ან ლეგალიზაციაში.

რა უნდა გააკეთოთ, თუ აღმოაჩინეთ დავები ან აღკვეთები 🔐

1. არ გააფორმოთ წინასწარი ხელშეკრულება სრულ შემოწმებამდე.
2. მოითხოვეთ მყიდველს დავების მოშორება ან გარიგების დაცვა (ესქრო, ნოტარიული დეპოზიტი ან თანხის ნაწილის გადავადება).
3. მიმართეთ უძრავი ქონების სამართლის სპეციალისტს — იგი შეაფასებს რისკებს და შესაძლო გამოსავლებს.

პრაქტიკული მაგალითი—როგორ დაიცვათ თავი ✍️

• პირველადი ინსპექტირება და დოკუმენტების მოთხოვნა.
• რეესტრის ამონაწერები და დავების შესახებ ცნობის მოპოვება.
• საჭიროებისამებრ — სამართლებრივი ანალიზი და ხელშეკრულების კორექტირება.
• მხოლოდ ყველა რისკის შეთანხმების შემდეგ გადაიხადეთ წინასწარი თანხა ან დადეთ საბოლოო ხელშეკრულება.

რეკომენდაციები ინვესტორებსა და მომავალი მაცხოვრებლებისთვის 🧭

• ინვესტორს სჭირდება ყურადღება ქონების სამართლებრივი ისტორიის მიმართ — უთანხმოებები ან შეზღუდვები შეიძლება დაბლოკოს გაყიდვა ან ქირაობა.
• ოჯახისთვის ან ცხოვრებისათვის ყიდვის დროს მიაქციეთ ყურადღება ტექნიკურ მდგომარეობასა და გადაკეთებების კანონიერებას, რათა არ გელოდოთ მოულოდნელი ხარჯები.

საბოლოო შემოწმების სია 📋

• ორიგინალი დოკუმენტები ადგილზე.
• აქტუალური ამონაწერი რეესტრიდან — შეზღუდვების გარეშე.
• კომუნალური და საგადასახადო დავების ცნობა.
• დამტკიცებული გადაკეთებები, თუ საჭირო.
• სამართლებრივი გადამოწმება ხელშეკრულების.

თუ გჭირდებათ დახმარება კონკრეტული ბინათან დაკავშირებული შემოწმებაში ან გარიგების თანმხლებობაში, BuyHome მზად არის დაგეხმაროთ. დაუკავშირდით და დავეხმარებით უსაფრთხოდ დაეთანხოთ მზა არჩევანს. დაიწყეთ მოძებნა: https://buyhome.ge/ka/search