Обещания застройщика vs реальность: как читать презентации и планировки

Обещания застройщика vs реальность: как читать презентации и планировки 🏗️📐

Покупка квартиры на этапе строительства часто начинается с яркой презентации и идеальной планировки. Но маркетинг — не всегда точная инструкция к действию. В этой статье — понятная и практичная инструкция, как читать презентации и планировки, чтобы не ошибиться в ожиданиях и принять взвешенное решение.

Почему важно критически смотреть презентации

Застройщики продают образ жизни: визуализации, фото шоу-румов, рендеры. Это помогает представить себе жильё, но в презентациях могут не отражаться важные технические детали. Будьте внимательны: рендеры — это чаще идеализированный вариант, планировка может не учитывать реальные толщины стен, вентиляционные шахты и инженерные коридоры.

Быстрая проверка планировки: чек-лист ✅

• Сравните указанные площади: уточняйте, это общая (gross) или жилая (net) площадь.
• Посмотрите на реальные размеры комнат, а не только площадь — меблировочные схемы показывают, как расставить мебель.
• Обратите внимание на расположение несущих стен и колонн — менять планировку может быть невозможно.
• Проверьте положение окон и балконов относительно сторон света — это влияет на освещенность и температуру.
• Уточните высоту потолков, зоны инженерных коммуникаций, размеры дверных проёмов и санузлов.

Что писать в письме застройщику/агенту — практические вопросы ✉️

1. Попросите технический план и экспликацию помещений с реальными размерами.
2. Спросите, какие фасадные материалы и отделка заявлены в договоре, а что — в «шоу-версии».
3. Узнайте точные сроки передачи ключей и штрафы за срывы сроков.
4. Проясните условия по парковке, кладовым, общим территориям.
5. Попросите образец договора купли-продажи и типовой акта приёма-передачи.

Красные флаги в презентации — на что обращать внимание 🚩

• «Узкие» формулировки вроде «планируется», «возможно» без конкретики.
• Отсутствие технической документации или отказ показывать чертежи.
• Слишком большая скидка на этапе активных продаж — возможно, у проекта есть риски.
• Несоответствие планировок и 3D-визуализаций: окна, балконы или фасад выглядят по-разному.

Для инвестора: дополнительные пункты проверки 💼

• Оцените привлекательность локации в долгосрочной перспективе: инфраструктура, транспорт, планы по застройке района.
• Уточните лимиты по аренде и правила использования общих зон.
• Попросите примеры схожих проектов застройщика: как они были сданы и какой был рынок вторичного предложения.

Практические примеры и сценарии

• Если в презентации указана «открытая кухня», уточните, есть ли места для вытяжки и вентиляции — это влияет на запахи и микроклимат.
• Когда в планировке указаны встроенные шкафы — спросите их точные размеры и кто отвечает за установку.
• Если в рекламных материалах используются изображения шоу-рума, поинтересуйтесь, входит ли эта отделка в цену или продаётся отдельно.

Как действовать перед подписанием договора

1. Попросите показать проектную документацию и разрешения на строительство.
2. Проведите встречу с менеджером проекта и задайте подготовленный список вопросов.
3. При возможности привлеките независимого эксперта для оценки планировки и инженерии.
4. Добейтесь ясных формулировок в договоре по срокам, качеству отделки и ответственности за нарушения.

Заключение: сочетайте доверие с вниманием 🤝

Маркетинговые материалы помогают выбрать проект по эмоциям. Но окончательное решение должно базироваться на документах и конкретных параметрах. Читайте планировки внимательно, задавайте вопросы и фиксируйте ответы в договоре — это защитит вас от неприятных сюрпризов.

Если нужно, наши специалисты помогут разобрать презентацию и планировку, дать список уточнений и проверить договор. Обратитесь в BuyHome — поможем выбрать и проверить объект, чтобы ожидания стали реальностью.

Подробнее о предложениях можно посмотреть на странице с апартаментами: https://buyhome.ge/apartments

Свяжитесь с нами — поможем пройти проверку шага за шагом.