Как посчитать прибыль посуточной аренды: расходы, комиссии и простои

Как посчитать прибыль посуточной аренды — кратко ✅

Посуточная аренда приносит высокий доход при правильном учёте расходов. Главное — смотреть не на «выручку», а на чистый денежный поток и доходность с учётом простоев и амортизации. В этом материале — практическая формула, разбор статей расходов и реальные советы для повышения прибыльности. 🧾

Основные понятия и цифры, которые нужно знать

• Валовый доход (Gross): средняя цена за ночь × количество ночей, фактически сданных в периоде.
• Коэффициент заполняемости (occupancy): доля доступных ночей, которые сданы.
• Комиссии платформ, уборка, коммунальные, услуги менеджера, налоги.
• Ремонт и амортизация мебели — распределённые в бюджет ежемесячно.

Формула расчёта чистой прибыли (cash flow) 🧮

1. Рассчитайте месячный валовый доход:
   • Средняя цена за ночь × ночи в месяце × коэффициент заполняемости.
2. Вычтите переменные расходы:
   • Комиссии платформ (часто в процентах), уборка за заезд, средства и материалы.
3. Добавьте фиксированные ежемесячные расходы:
   • Коммуналка, интернет, страхование, налоги, управление (если есть).
4. Добавьте амортизацию мебели/техники:
   • Стоимость меблировки ÷ ожидаемый срок службы (в месяцах).
5. Результат = Чистый денежный поток до/после ипотечного платежа (по желанию).

Простая формула:
Чистая прибыль = Валовый доход − (Комиссии + Уборка + Коммунальные + Менеджмент + Налоги + Амортизация + Ремонт/резерв)

Пример расчёта (иллюстрация, не руководство к точным цифрам)

Предположим: средняя цена за ночь — примерная ориентировка, коэффициент заполняемости — сезонно варьируется. Для понятия баланса можно использовать диапазоны:

• Средняя ставка: ориентировочно в вашем сегменте.
• Заполняемость: часто колеблется в широких пределах (сезон 70–90%, межсезонье 30–60%).
• Комиссия платформы: обычно в диапазоне 10–25% от брони.
• Уборка: одноразовый расход на каждый заезд.

Такой пример показывает, почему важно моделировать доход на 12 месяцев, а не на лучшем месяце.

Учтите простои и сезонность ❄️☀️

• Планируйте цену и маркетинг под низкий сезон: минимальная цена лучше, чем пустая квартира.
• Делайте прогноз заполняемости на год с учётом пиков и провалов.
• Резерв на непредвиденные ремонты и периоды простоя — храните сумму, эквивалентную нескольким неделям дохода.

Комиссии и скрытые расходы — на что обратить внимание

• Платформы: процент от брони и/или плата за дополнительные услуги.
• Уборка: если много коротких заездов, расходы растут пропорционально.
• Коммунальные: важны для включённых в цену коммуналок — учитывайте в расчётах как фиксированные.
• Налоги и легальность: регистрация деятельности иногда требует оплаты налогов или сборов — уточните местные правила.

Финансирование и ипотека — считать или нет?

• Отдельно рассматривайте операционный денежный поток и платеж по ипотеке.
• Для инвестора важен показатель доходности на вложенный капитал (cash-on-cash и ROI).
• Если есть ипотека, посмотрите, покрывает ли чистый доход платеж и оставляет положительный денежный поток.

Как повысить прибыль: практические шаги 🚀

• Оптимизируйте календарь и цены (динамическое ценообразование).
• Сократите расходы на уборку без потери качества (контракты, стандарты).
• Улучшите фото, заголовок и сервис — это повышает среднюю ставку и заполняемость.
• Инвестируйте в долговечную мебель и профилактический ремонт — снизит экстренные траты.

Контроль и отчётность — что вести ежемесячно

• Отчёт доход/расход по статьям.
• Заполняемость и средняя цена за ночь.
• Резервный фонд и расходы на ремонт.
• Сравнение с предыдущим годом и корректировки цен.

Короткий чек‑лист перед покупкой квартиры под посуточную аренду

• Посмотрите местные правила и ограничения на посуточную аренду.
• Оцените спрос и сезонность в районе.
• Составьте прогноз заполняемости и бюджет расходов.
• Просчитайте окупаемость с учётом амортизации и налогов.

Если хотите — мы поможем просчитать доходность конкретной квартиры и подготовить модель с вашими реальными данными. Свяжитесь с BuyHome — поможем подобрать объект и оценить прибыльность. 🏡

Подробнее можно начать поиск на сайте: https://buyhome.ge/search