Как проверить реальную цену сделки в Грузии: источники и методы

Как понять реальную цену сделки в Грузии: пошаговый план 🏡

Проверка реальной цены сделки — ключевой этап при покупке недвижимости в Грузии. Часто в документах указывают одну сумму, а по факту договорённость может быть другой. Ниже — понятный и практичный план действий, который поможет вам оценить риск и защитить деньги.

1) Начните с официальных реестров и выписок

• Закажите выписку из публичного реестра собственности — она покажет официально зарегистрированную цену, историю переходов права и присутствие обременений.
• Сравните кадастровые и фактические данные: площадь, план, адрес.
• Если есть сомнения — попросите сканы всех страниц договора купли-продажи и нотариального акта.

Почему это важно: официальная запись — база, но она не всегда отражает реальные договорённости между сторонами.

2) Сопоставьте с рыночными аналогами (comps) 📊

• Соберите данные о последних продажах в том же районе, с похожей площадью и состоянием.
• Оцените, как заявленная цена соотносится с рыночными предложениями: превышает, совпадает или заметно ниже рынка.
• Если цена заметно ниже рынка, уточняйте причины: срочная продажа, нуждаются в ремонте, юридические риски или попытка уменьшить налоговую базу.

Пример: если в районе большинство аналогов продаются примерно в одном ценовом коридоре, а объект явно ниже — это сигнал для более глубокой проверки.

3) Запросите налоговые и оценочные документы

• Попросите продавца показать квитанции об уплате налогов и налоговую декларацию по объекту (если доступна).
• Независимая оценка или калькуляция банка может подтвердить реальную стоимость. Закажите оценку у лицензированного оценщика, особенно если вы берёте ипотеку.

4) Проверяйте цепочку собственников и обременения 🔎

• Обратите внимание на частые смены собственников и трансферы между родственниками — иногда это индикатор комплексных рисков.
• Убедитесь в отсутствии арестов, залогов, ограничений на распоряжение имуществом.

5) Документы и способ оплаты: что настораживает

• Требования наличной оплаты «в конверте» или перевод частично вне официальной суммы — значимый риск.
• Настаивайте на платеже через банковский перевод или условное хранение средств у нотариуса/эскроу.
• Пропишите полную сумму сделки в договоре и приложите расчет всех платежей.

6) Работа с риэлтором и юристом — не экономьте на экспертизе

• Надёжный агент поможет собрать аналоги и переговорить о цене; юрист проверит документы и подготовит корректный договор.
• Попросите профессионала объяснить возможные правовые последствия, если официальная сумма отличается от фактической.

7) Практические признаки заниженной официальной суммы

• Договорная цена на бумаге значительно ниже рыночных предложений.
• Частая смена собственников перед продажей.
• Несоответствие площади в документах и реальной планировки.

Если замечаете такие признаки — требуйте прозрачности и дополнительных доказательств реальной сделки.

8) Алгоритм проверки при сомнениях — кратко

1. Получите выписку из реестра.
2. Сравните с аналогами по району.
3. Попросите оценку или налоговые документы.
4. Проверьте обременения и историю собственников.
5. Платите официально и оформляйте все договоры через нотариуса/юриста.

Заключение и рекомендации ✨

Проверка реальной цены — не формальность, а защита ваших инвестиций. Подходите последовательно: собирайте документы, используйте сравнительный анализ и не соглашайтесь на сомнительные схемы оплаты.

Если вы планируете покупать в Грузии и хотите профессиональную поддержку — специалисты BuyHome помогут собрать выписки, сравнить аналоги и подготовить безопасную сделку. Мы сопровождаем сделки от проверки до передачи ключей. Свяжитесь с нами, и мы подберём оптимальный путь покупки для вас.

Для поиска вариантов можно начать с нашей площадки: https://buyhome.ge/search

Будем рады помочь найти и безопасно купить вашу недвижимость в Грузии.