Как считать доходность при совместной покупке (партнёрство)

Почему важно правильно считать доходность при совместной покупке 🧮

Покупка недвижимости в партнёрстве помогает снизить индивидуальные вложения и получить доступ к более выгодным объектам. Но без прозрачного расчёта доходности риск недопонимания и конфликтов растёт — важно согласовать, как именно каждый участник получит выгоду.

Ключевые понятия, которые стоит определить в начале ✅

• Доля каждого партнёра — не только денежный вклад, но и ответственность по ремонту, управлению и внеплановым расходам.
• Операционные доходы — аренда, дополнительные услуги, субаренда.
• Операционные расходы — обслуживание, налоги, коммунальные платежи, управление, страхование.
• Капитальные расходы и ремонт — крупные вложения, которые меняют базовую стоимость актива.
• Горизонт инвестирования — когда вы планируете продавать или держать актив.

Шаги для расчёта доходности (практическая схема) 🔍

1. Соберите все вклады и реальные расходы. Учитывайте не только первоначальный взнос, но и сопутствующие платежи — комиссии, налоги, оценку состояния.
2. Разделите вклады и обязательства по согласованным долям. Уточните, какие расходы идут за счёт общего бюджета, а какие — за счёт одного партнёра.
3. Определите чистый операционный доход (NOI) — ожидаемая арендная выручка минус операционные расходы. Старайтесь ориентироваться на реальные средние показатели рынка, а не на «максимальную ставку».
4. Рассчитайте доходность относительно вложений каждого партнёра: кто вложил сколько и какую долю прибыли получает.
5. Пропишите сценарии: «базовый», «оптимистичный», «стагнация» — это помогает оценить диапазон возможной доходности.

Пример структуры распределения дохода (без жёстких цифр)

• Вклад А: большую часть первоначального взноса.
• Вклад Б: меньший денежный вклад, но управление ремонтом и эксплуатацией.
• Прибыль делится пропорционально денежным вкладам, или создаётся премия управляющему партнёру (фиксированная сумма или процент от NOI).

Важно заранее согласовать премии за управление, порядок покрытия непредвиденных расходов и механизм докапитализации.

Как учитывать кредиты и финансирование 🏦

Если объект покупается в ипотеку, доходность нужно считать после выплаты процентов и графика погашения. Соглашайтесь, кто платит часть ежемесячного платежа, и учитывайте это в итоговой доле прибыли. При использовании внешнего финансирования учитывайте комиссию банка и возможные ограничения по сдаче в аренду.

Налоги, юридическая защита и формализация сделки ⚖️

Оформите партнёрство письменно: договор долевого участия или юридическое лицо (например, Товарищество/ФЛП/компания) с чёткими правами и обязанностями. Учитывайте налоговые последствия для каждого участника и возможность изменения налогового режима.

Выход из партнёрства и сценарии продажи 🛣️

Пропишите механизмы выхода: сначала предложить долю партнёрам, затем внешнему рынку; определите способ оценки стоимости доли при продаже; согласуйте порядок покрытия задолженностей и распределения чистой выручки.

Практический чеклист перед финальным решением ✔️

• Составить таблицу вкладов и ожидаемых доходов.
• Прописать обязанности по управлению и ремонту.
• Уточнить налоговые последствия и стиль собственности.
• Согласовать сценарии выхода и оценки долей.
• Зафиксировать всё в письменном договоре и подключить юриста.

Итог и эмпатия 🤝

Совместная покупка — хороший способ разделить риски и войти в рынок быстрее. Но успех зависит от прозрачности расчётов, честного распределения обязанностей и заранее обсуждённых сценариев. Если вы хотите практичную помощь в расчётах и подборе объекта, команда BuyHome готова помочь: мы поможем смоделировать доходность и подготовить шаблон договора. Посмотрите варианты на https://buyhome.ge/search или свяжитесь с нами для консультации.