Как сравнить два объекта по ROI: единый стандарт расчёта

Как сравнить два объекта по ROI: единый стандарт расчёта 🧾

Сравнение доходности двух объектов — частая задача инвестора и покупателя. Без общего стандарта расчётов сравнение может ввести в заблуждение: один объект кажется выгоднее только потому, что в расчёт не вошли сопутствующие расходы. В этой статье — понятный и практичный подход, который вы сможете применить сразу.

Почему нужен единый стандарт ✅

• Чтобы сравнение было честным и повторяемым.
• Чтобы видеть реальную «чистую» отдачу, а не декоративную цифру.
• Чтобы учитывать риск, сроки и капитальные затраты одинаково для всех объектов.

Основная формула ROI (в понятной форме) ✏️

ROI = (Доходы от объекта − Все связанные расходы) / Совокупные инвестиции × 100%

Важно: под «доходами» понимаются реальные денежные поступления, под «расходами» — не только операционные, но и резерв на ремонт, налоги, комиссии и периодические платежи. Под «инвестициями» — не только цена покупки, но и первоначальные вложения в улучшения и закрытие сделки.

Шаги для стандартизированного сравнения (практический чек-лист) 🛠️

1. Соберите одинаковые данные для обоих объектов: арендный доход (если есть), прочие доходы, операционные расходы, налоги, комиссии, расходы на управление, плановые и внеплановые ремонты.
2. Приведите доходы и расходы к одной временной рамке — годовой или помесячной. Это особенно важно, если сроки аренды или циклы ремонта отличаются.
3. Оцените начальные вложения одинаково: цена покупки + расходы на закрытие сделки + обязательные улучшения.
4. Рассчитайте чистый доход (доходы − расходы) и подставьте в формулу ROI.
5. Проверьте результат на чувствительность: как изменится ROI при росте расходов или простое в аренде.
6. Задокументируйте все предположения — срок, ставка пустого периода, ставка обслуживания.

Частые нюансы и как их учесть ⚠️

• Пустые периоды аренды: учитывайте realistic ожидание «пустого месяца» в расчёте или используйте среднюю загрузку за несколько периодов.
• Капитальные ремонты: записывайте как резерв, распределённый по предполагаемому сроку службы улучшений.
• Налоги и страховка: разные режимы налогообложения и требования по страховке меняют итоговую доходность.
• Сезонность доходов: для курортных объектов учитывайте сезонные колебания дохода и расходов.

Пример применения (без точных цифр) 🔍

Представьте два объекта: городской апартамент и квартира у моря. Первый стабильно сдаётся в аренду, второй даёт более высокий доход в сезон, но требует больше ухода. Если стандартизировать доход и расходы по годовой основе и включить резерв на ремонт, может оказаться, что «менее доходный» объект в долгой перспективе приносит сопоставимую или даже большую чистую отдачу из‑за меньших затрат на управление.

Как сравнивать риски вместе с ROI 📊

ROI показывает доходность, но не весь спектр риска. Сравнивая два объекта, учтите:

• Ликвидность — как быстро можно продать объект при необходимости.
• Волатильность дохода — сезонность, зависимость от арендаторов.
• Неучтённые расходы — возможные юридические проблемы, капитальные вложения.

Совместите числовую оценку ROI с качественной матрицей рисков, чтобы принять взвешенное решение.

Практические советы для покупателей и инвесторов 🧭

• Работайте с единым Excel-шаблоном: это экономит время и делает сравнение прозрачным.
• Включайте «что‑если» сценарии: падение дохода, рост расходов, длительный простой.
• Сравнивайте ROI за одинаковый горизонт времени и при одинаковых правилах амортизации/резервирования.
• Обсудите результаты с риелтором или финансовым консультантом, чтобы проверить скрытые допущения.

Заключение и следующий шаг 🤝

Стандартизированный подход к расчёту ROI даёт честное сравнение и помогает принимать более уверенные решения. Если нужно, мы можем подготовить для вас сравнение двух конкретных объектов по единому шаблону и обсудить сценарии риска.

Свяжитесь с нами — команда BuyHome поможет рассчитать ROI и выбрать недвижимость, подходящую под ваши цели.

Ищете объекты для сравнения? Просмотрите предложения в нашем каталоге.