Калькуляция доходности посуточной аренды: структура расходов

Калькуляция доходности посуточной аренды: структура расходов 📊

Посуточная аренда может давать хорошую отдачу, но многие владельцы недооценивают расходы. В этой статье — понятная структура затрат, практические советы по оценке и пример расчёта, который можно адаптировать под своё жильё.

1. Почему важно считать расходы прежде чем ставить цену 💡

Неполная калькуляция ведёт к ошибочным ожиданиям доходности. Нужно смотреть не на «чистую» выручку, а на чистую прибыль после всех статей расходов и учёта простоя. Это даёт реальную картину окупаемости и помогает принимать решения об инвестициях или улучшениях.

2. Основные категории расходов (структура) ✅

• Операционные расходы
  • Коммунальные платежи и интернет
  • Регулярная уборка и смена белья
  • Расходные материалы (мыло, туалетная бумага, др.)
• Обслуживание и ремонты
  • Текущий ремонт и мелкий фурнитурный ремонт
  • Замена техники и мебели по мере износа
• Административные расходы
  • Комиссии платформ (включая сервисные сборы)
  • Комиссии агентства/управляющей компании
  • Маркетинг и фото для объявления
• Финансовые расходы
  • Проценты по ипотеке (если есть)
  • Страхование имущества
  • Налоги и сборы, связанные с доходом
• Риски и резерв
  • Вакансии и сезонные колебания дохода
  • Резерв на непредвиденные расходы

3. Как оценивать статьи расходов — практический подход 🔍

1) Соберите реальные счета и квитанции за последние месяцы по коммунальным и регулярным услугам. Это даст базу.
2) Установите среднюю частоту уборок и стоимость одной уборки. Для посуточной аренды уборка обычно при каждой смене гостей.
3) Оцените сезонность: уменьшите прогнозируемую загрузку в низкий сезон — это влияет на коммунальные и переменные расходы.
4) Планируйте резерв в процентах от выручки для непредвиденных ремонтов и простоя.
5) Не забывайте комиссии платформ и агентств — часто это заметная доля от дохода.

4. Пример расчёта (понятная модель) 🧾

Модель можно вести в процентах от брутто-выручки (общая выручка от бронирований):

• Брутто-выручка: 100% (ваша отправная точка)
• Комиссии платформы и сервисы: примерно 10–25% от брутто
• Уборка и прачечная: примерно 5–15%
• Коммунальные и интернет: фиксированная часть, в процентах может быть 5–15% в зависимости от цены аренды
• Ремонт и амортизация: закладывайте 3–10%
• Комиссия управляющей компании: 10–25% если вы используете сервис управления
• Налоги и страхование: по местным правилам, часто 5–15%
• Резерв на вакансии: 10–30% в зависимости от локации и сезона

Итоговая чистая прибыль = Брутто-выручка минус все перечисленные статьи. Такой процентный подход помогает быстро сравнивать варианты и видеть, где можно оптимизировать.

5. Где можно экономить без потери качества 🔧

• Оптимизируйте систему уборки: договоритесь о пакете услуг или частичной оплате для длительных бронирований.
• Контролируйте коммунальные расходы через энергоэффективные решения и тарифы.
• Инвестируйте в долговечную мебель и технику — это уменьшит частоту крупных трат.
• Снизьте комиссии за бронирования, комбинируя каналы прямых и платформенных продаж.

6. Частые ошибки при калькуляции ❗

• Учитывают только выручку и забывают о налогах и комиссии.
• Нет резерва на ремонт и простой.
• Оценивают загрузку по пиковому сезону, а не по среднегодовой загрузке.

7. Практические шаги: что сделать сегодня ✔️

1. Соберите последние 6–12 месяцев квитанций и расчётов.
2. Постройте простую таблицу: доходы, по строкам — все расходы по категориям.
3. Рассчитайте процентное соотношение затрат к выручке.
4. Определите целевую чистую маржу, ниже которой вам неинтересно эксплуатировать объект.
5. Проверьте варианты управления: самостоятельное ведение или передача управляющей компании.

Заключение и короткий чек-лист 📝

Калькуляция доходности — это не только арифметика, но и понимание рисков. Начните с простого: учтите все расходы, заложите резерв и протестируйте модель на реальных данных. Это позволит принимать взвешенные решения о ценах, вложениях и управлении.

Если хотите, мы поможем составить индивидуальную модель для вашего объекта и оценить реальные цифры. Свяжитесь с BuyHome — поможем выбрать и рассчитать оптимальную стратегию посуточной аренды.

Посмотреть объекты и начать расчёт: https://buyhome.ge/search или https://buyhome.ge/apartments