Риски вторички: аресты, долги, перепланировки — как проверить

Риски при покупке вторичной квартиры — о чем важно помнить 🏠

Купить квартиру на вторичном рынке можно быстрее и иногда выгоднее, но здесь выше вероятность столкнуться с сюрпризами: аресты (изъятия), незакрытые долги, неузаконенные перепланировки и споры о праве собственности. В этой статье — пошагово и практично, как проверять объект и какие документы запросить.

Быстрая проверочная схема ✅

• Убедитесь в праве собственности продавца.
• Проверьте на наличие обременений: ипотеки, ареста, исполнительных производств.
• Узнайте историю перепланировок и согласованность перепланировки.
• Сверьте личные данные продавца с реестром и документами.
• Запросите справку по коммунальным и налоговым долгам.

Что запрашивать у продавца — минимальный пакет документов 📄

• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации) — оригинал или нотариально заверенная копия.
• Выписка из государственного реестра прав на недвижимость — актуальная.
• Документы, подтверждающие отсутствие ареста или ограничений (или выписка об их наличии).
• Технический паспорт и экспликация помещения — для проверки перепланировок.
• Квитанции об оплате коммунальных услуг и справка об отсутствии долгов.

Проверки в государственных базах и где искать информацию 🔎

• Выписка из реестра недвижимости — основной документ. В ней видно: кто собственник, есть ли обременения или ограничения.
• Сведения об исполнительных производствах и арестах — проверяйте в соответствующих базах и у нотариуса.
• Технический паспорт и разрешения на перепланировку — в БТИ или в органах местного самоуправления.

Если что-то вызывает сомнение — запросите отдельные выписки или справки. Часто реальные проблемы скрываются именно в обременениях и исполнительных производствах.

Частые «красные флаги» при проверке 🚩

• Если продавец не может представить оригиналы правоустанавливающих документов.
• Несоответствие данных в паспорте продавца и в реестре.
• Наличие запретов на отчуждение или исполнительных производств.
• Неузаконенные перепланировки: внешне выглядит хорошо, но нет подтверждающих согласований.
• Частые смены владельцев за короткий срок — повод углубить проверку.

Как проверять перепланировку и почему это важно 🛠️

Перепланировка может влиять на безопасность, стоимость и возможность регистрации сделки. Запрашивайте технический паспорт и письменно уточняйте, были ли согласования. Если перепланировка неузаконена, вам либо придется приводить всё в порядок до оформления, либо учитывать риск при торге.

Что делать при обнаружении долгов или арестов — практические шаги 🔐

1. Не подписывайте предварительные договоры до полной проверки.
2. Попросите продавца погасить задолженность и предоставить подтверждение или заключите сделку в форме, которая защищает вас (эскроу, нотариальная ячейка, удержание части суммы до устранения обременения).
3. Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости — он оценит правовую возможность сделки.

Пример защиты покупателя — удобный порядок действий ✍️

• Предварительный осмотр + запрос документов.
• Получение выписок из реестра и справок о задолженностях.
• Если есть сомнения — юридическая проверка договора и условий.
• Внесение аванса или заключение предварительного договора только после согласования условий устранения рисков.

Советы для инвесторов и тех, кто планирует жить в квартире 🧭

• Инвестору важно проверить историю объекта и перспективу сдачи в аренду (правовой статус, перепланировки, соседство).
• Покупателю для жизни — обращайте внимание на техническое состояние и законность перепланировок, чтобы не столкнуться с необходимостью больших вложений после покупки.

Заключение и чек-лист перед сделкой 📋

• Оригиналы правоустанавливающих документов: есть и в порядке.
• Актуальная выписка из реестра: без обременений.
• Справки об отсутствии долгов коммунальных/налоговых.
• Согласованные перепланировки (если есть).
• Юридическая проверка договора.

Если вы хотите, мы поможем проверить конкретную квартиру, подготовить список документов и сопроводить сделку. Обратитесь в BuyHome — поможем безопасно выбрать и купить недвижимость. Подробнее можно начать поиск на нашем сайте: https://buyhome.ge/search