როგორ დავითვალოთ „რეალური“ საშუალო ფასი: მედიანა vs საშუალო

რატომ არის მნიშვნელოვანი არჩევა, თუ რა გაკვეთილი ნიშნავს "საშუალო" 🏘️

ბინებისა და სახლების ფასის ანალიზში ხშირად საუბრობენ "საშუალო ფასზე" — მაგრამ რომელი საშუალოა უფრო ზუსტად? საშუალო (mean) და მედიანა განსხვავებულ პასუხს გაძლევენ. არასწორი მეტრიკის გამოყენება შეიძლება შეცვალოს გადაწყვეტილება, განსაკუთრებით ბაზარზე სადაც არის რამდენიმე ძალიან ძვირი ობიექტი ან ფასების დიდი ცვალებადობა.

მოკლედ: რა არის mean და რა არის median

• საშუალო (mean): ყველა ფასის ჯამი განყო ობიექტების რაოდენობით. კარგად მუშაობს თუ ფასები თანაბრად ირიცხება.
• მედიანა: შუა მნიშვნელობა, რომელიც აარობს ნაკადს ორი ნახევრისგან. მდგრადია ექსტრემალურ მნიშვნელობებთან მიმართებაში.

მაგალითი: თუ რაიონში უმეტესობა ბინების ფასები ერთ დონეზეა, მაგრამ რამდენიმე ობიექტი ძალიან ძვირია, mean გაიზრდება, ხოლო მედიანა დარჩება საყოველთაო დონისთან ახლოს.

როდის ჯობია გამოიყენო მედიანა ✅

• მცირე რაოდენობის გარიგებები ან ბაზარი სადაც არის რამდენიმე პრემიალური შეტყობინება.
• როცა გინდა გაიგო ტიპიკური ფასი რაიონში და რა მსაჯულია ყიდვები.
• ტერიტორიული ან სეგმენტური შედარებისთვის.

მედიანა აჩვენებს ტიპიურ ფასს არდამახინჯებელი იშვიათი ელიტური გაყიდვებისგან.

როდის გამოიყენო საშუალო (mean) ⚖️

• როცა გინდა შეფასება ბაზრის მთლიანი ფინანსური მასის ან შემოდის განვითარების პოტენციალის.
• თუ შარმია მაღალი ფასიანი გარიგებების გავლენა.

საშუალო მგრძნობიარეა ექსტრემალურ გარიგებებზე, ამიტომ გამოიყენე ყურადსაღებლად.

პრაქტიკული მეთოდოლოგია მსყიდველებსა და ინვესტორებისთვის 🔎

1. დააგროვე შედარებადი განცხადებები: ფართი, მდგომარეობა, სართული, ადგილმდებარეობა და სიახლოვე ზღვისა/ცენტრის.
2. გამოათვალე მედიანა და საშუალო საერთო ჯგუფებისთვის.
3. შეამოწმე მედიანასა და mean-ის განსხვავება. დიდი სხვაობა მიუთითებს მრუდე განაწილებაზე.
4. გამოიყენე დიაპაზონი და ინტერკვარტილური დიაპაზონი (25–75%) იმისათვის, რომ დაინახო სად მოიცავს უმრავლესობა შეთავაზებების.
5. მოლაპარაკების დროს მოხვე მედიანა, თუ გინდა აჩვენო ტიპიკური ბაზრის დონე; იმოძრავე mean-ით, თუ გინდა ხაზგასმით აჩვენო მაღალი ფასი ან პოტენციალი.

ფრაზები მოლაპარაკებისთვის 🗣️

• მყიდველისთვის: "მედიანის მიხედვით, მსგავსი ლოტების მოთხოვნადი ფასი მეტია ტიპიკური დონისგან".
• გამყიდველისთვის: "ბოლოს მცოცავი ანალოგიური გაყიდვები ზრდის mean-ს და აჩვენებს ელიტური მოთხოვნები".

ბაზრის განხილვა სეგმენტებით

გაარჩიე განცხადებები მდგომარეობის მიხედვით: ახალი აშენებული, რემონტიანი, ნათელი მდგომარეობა, ორაული რემონტი. ერთი დიდი გამოთვლილი საშუალო შეიძლება დამალოს სეგმენტურ განსხვავებებს.

სწრაფი ჩეკლისტი წინასწარ ✅

• შეადარე მედიანა და საშუალო განსათვალისწინებელ რაიონში.
• შეაფასე ფასების განვირი — დიდი სპრედი ნიშნავს მეტი შემოწმება და დილიგენციაა საჭირო.
• დაადგინე რამდენი შედარებადი გარიგება იყო ბოლო პერიოდში — მცირე მონაცემი აქცევს შედეგს ნაკლებად ნდად.

შესავალი რჩევა BuyHome-დან 🤝

მედიანა მოგცემს წარმოდგენას ტიპურ ფასზე, საშუალო — საერთო ფინანსურ დინამიკაზე. გამოიყენე ორივე მეტრიკა კომბინაციით, გაყოფე ბაზარი სეგმენტებად და მიყევი მონაცემებს მოლაპარაკებებში.

თუ გსურს, ჩვენ შეგვიძლია მოვამზადოთ პერსონალური ანალიტიკა მედიანასა და საშუალოზე იმ უბნებში, რომელზეც ფიქრობ საქართველოსა და ბატუმში, და დაგეხმაროთ მოლაპარაკების სტრატეგიის შედგენაში. დაგვიკავშირდი დახმარებისთვის.

ვიხილოთ განცხადებები: https://buyhome.ge/ka/search