Рынок первички: как читать договоры и «комплектацию» в аналитике

Рынок первички: почему важны договор и «комплектация» 🏗️

Покупка квартиры на первичном рынке — это сделка не только с квадратными метрами, но и с документами и обещаниями застройщика. В аналитике и маркетинговых листах часто встречается слово «комплектация» — оно определяет, что вы реально получите при передаче. Неправильно понятая комплектация и невнимательно прочитанный договор — частые причины конфликтов и перерасхода бюджета.

Что читать в договоре в первую очередь ✅

• Стороны договора и правовой статус застройщика — убедитесь, что компания зарегистрирована и есть история проектов.
• Предмет договора: четкое название объекта, адрес, этаж, площадь по проекту и по факту (включая примечания по лоджиям и общим частям).
• Цена и порядок платежей: расписанный график, условия изменения цены, штрафы за просрочку.
• Сроки сдачи и форс-мажор: как фиксируются переносы срока и что считается основанием для их продления.
• Акт приёмки-передачи и порядок устранения дефектов: как будет фиксироваться качество и что входит в ответственность застройщика.
• Раздел о документах: разрешение на строительство, разрешение на эксплуатацию (или план их получения), реестр прав собственности.
• Условия расторжения и возврата денег: в каких случаях можно требовать возврат и какие удержания возможны.

Что такое «комплектация» в аналитике и как её читать 🔍

• Комплектация — это набор элементов, входящих в передаваемую квартиру: черновая отделка, чистовая отделка, инженерные системы, окна, двери, розетки и т. п.
• Описание может быть разным: «под чистовую отделку», «с отделкой», «полная комплектация». Важна детализация: какие именно материалы и бренды используются.
• В аналитических таблицах комплектация часто упрощена. Всегда требуйте техническую спецификацию в приложении к договору.

Практические шаги перед подписанием ✍️

1. Попросите техническую спецификацию и приложите её к договору как неотъемлемую часть.
2. Проверьте разрешительную документацию: строительство, виды разрешений, реестр права собственности на землю.
3. Сопоставьте маркетинговую «комплектацию» и реальную спецификацию — расхождение в формулах, плитке, сантехнике должно быть минимальным и фиксироваться письменно.
4. Уточните порядок приёмки: кто проводит акт, будут ли приглашены независимые эксперты, сроки устранения замечаний.
5. Обсудите возможные изменения: внесение планировочных или инженерных изменений должно быть прописано отдельно и с оценкой стоимости.

На что обратить внимание в пунктах оплаты и гарантий 💳🔒

• Условия предоплаты и наличие безопасных механизмов (эскроу, доверительные счета) — важный элемент защиты.
• Гарантийные сроки на строительные и инженерные работы: что покрывается, а что — нет.
• Положения о неустойке и ответственности застройщика при просрочке — чем конкретнее, тем лучше.

Красные флаги 🚩

• Слабая или отсутствующая спецификация комплектации.
• Отсутствие разрешения на строительство или неясный статус земли.
• Слишком общие формулировки по срокам сдачи и оплатам.
• Давление на скорую подпись договора и требование больших авансов без гарантий.

Простой чек-лист перед оплатой

• Техническая спецификация в приложении — есть? ✅
• Разрешительная документация — проверена? ✅
• Порядок приёмки и устранения дефектов — прописан? ✅
• Есть механизм возврата средств/эскроу? ✅

Заключение и следующий шаг 🤝

Чтение договора и внимательное сопоставление комплектации — экономит деньги и время, снижает риски. Если вам нужно — мы поможем проверить договор, запросить спецификации у застройщика и подготовить список замечаний. Посмотрите доступные варианты на странице поиска или апартаментов, и мы поможем выбрать безопасный и прозрачный проект: https://buyhome.ge/search

Свяжитесь с нами — бесплатно проконсультируем и поможем подготовить правовую и техническую проверку перед покупкой.