Сколько объектов реально строится: как проверять планы застройщиков

Введение

Покупка квартиры на стадии строительства — способ сэкономить или выиграть на росте, но одновременно один из самых рискованных путей. Часто возникает вопрос: сколько объявленных объектов действительно доводят до сдачи? Вместо цифр — практическая инструкция, как проверить застройщика и снизить риски.

Почему важно проверять планы застройщика ✅

• Задержки в сроках, заморозка стройки и банкротство встречаются везде.
• Инвестор без проверки может столкнуться с потерями времени и денег.
• По закону и по опыту успешных покупателей — документы и репутация решают больше, чем рекламные визуализации.

Где искать информацию и какие документы запрашивать 📂

• Строительное разрешение и проектная декларация. Попросите у застройщика копии и сопоставьте с реестром.
• Регистрация права на землю у Национального реестра (публичный реестр). Это показывает, кто владеет участком и есть ли обременения.
• Лицензии и учредительные документы компании-застройщика — проверьте дату создания и связи с другими проектами.
• Акт ввода в эксплуатацию или поэтапные акты — важны для завершённых очередей.
• Договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи — изучите условия выхода и возврата средств.

Практический чеклист для проверки застройщика ✍️

1. Сверьте адрес и кадастр участка в реестре с тем, что указывает компания.
2. Спросите о прошлых проектах: какие из них завершены, какие — заморожены. Попросите контакты жителей.
3. Пообщайтесь с соседями и текущими покупателями на объекте — это честный источник информации.
4. Уточните источники финансирования строительства: собственные средства, банковский кредит, долевое финансирование.
5. Попросите график работ и планируемые этапы с реальными сроками и ответственными.
6. Проверьте, предусмотрены ли в договоре гарантии и ответственность за срывы сроков.

На стройплощадке: на что обратить внимание при визите 🏗️

• Идут ли активные работы: фундамент, каркас, коммуникации. Если территория пуста долгое время — повод для вопросов.
• Наличие строительной техники и маркировки участников подряда.
• Организация охраны и ограждений — показывает серьёзность проекта.
• Соответствие фактического хода работ заявленным этапам и графику.

Красные флаги — когда стоит насторожиться 🚩

• Отказ предоставлять документы или постоянные отговорки.
• Частая смена юрлиц у проекта или у субподрядчиков.
• Непрозрачная схема финансирования — большие суммы наличными без счетов.
• Слишком низкие цены без объяснения — может скрываться риск недостроя.

Нормальная практика переговоров и защиты интересов 💬

• Включайте в договор условия о штрафах за срыв сроков, поэтапной оплате и условиях возврата средств.
• Рассмотрите использование аккредитива или эскроу-счёта, если такая возможность есть.
• Привлекайте юриста для проверки договора и статуса земли.

Примеры сценариев и что делать в каждом случае

• Если застройщик завершил большинство прошлых проектов: это плюс, но всё равно проверьте текущие документы и график.
• Если у компании есть завершённые объекты, но текущая стройка застопорилась: узнайте причины у подрядчиков и у самих покупателей, потребуйте обновлённый план.
• Если документации почти нет и ответы расплывчатые: не спешите вкладывать деньги без гарантий.

Итог и небольшие рекомендации инвестору/покупателю

• Не полагайтесь только на обещания и рекламные визуализации — требуйте документы и подтверждения.
• Посещайте объект лично и общайтесь с реальными жильцами прошлых проектов.
• Ограничьте предоплаты и оформляйте чёткие договоры с гарантированными механизмами защиты ваших средств.

Если вы ищете готовые варианты или хотите, чтобы профессиональные агенты проверили застройщика и документы за вас, посмотрите нашу подборку на https://buyhome.ge/search или пришлите запрос на консультацию.

Свяжитесь с BuyHome — мы поможем подобрать надёжный вариант и проверим документы перед покупкой. 📩