Сценарий «сезон+несезон»: как считать среднюю годовую доходность

Введение

Сценарий «сезон+несезон» — типичная реальность для курортной и туристической недвижимости. 📍 Летом спрос и цена аренды растут, а в межсезонье доход падает. Для инвестора важно не полагаться на пиковые месяцы, а рассчитывать среднюю годовую доходность, учитывая все периоды, расходы и простои.

Для кого эта статья

• для частных инвесторов, покупающих апартаменты под аренду;
• для собственников, планирующих сдачу посуточно и помесячно;
• для тех, кто сравнивает объекты с разной сезонностью.

Основной подход: считать по месяцам 📅

Простой и надёжный способ — считать ожидаемый доход помесячно, складывать и делить на 12. Это даёт представление о реальном годовом денежном потоке и позволяет учесть пики и провалы.

Формула в понятной форме

1) Оцените ожидаемый средний доход в каждом месяце года (например, доход от аренды до вычета налогов и коммунальных расходов).
2) Просуммируйте 12 месячных значений = грубая годовая выручка.
3) Вычтите годовые расходы (налоги, менеджмент, коммунальные платежи, ремонты, комиссии).
4) Разделите чистую годовую прибыль на сумму вложений (покупка + ремонт + возможные комиссии) → получите среднюю годовую доходность.

Проще: (сумма месячных доходов − годовые расходы) / вложенные средства.

Практический пример с переменными (без опасных цифр) ✏️

• Обозначим: S1..S12 — доходы по месяцам.
• Годовая выручка = S1 + S2 + ... + S12.
• Годовые расходы = R (включает все повторяющиеся и плановые расходы).
• Вложения = I (покупка + ремонт + стартовые расходы).
• Средняя годовая доходность = (S1+...+S12 − R) / I.

Пример-подсказка: если летние месяцы дают в несколько раз больше дохода, учтите, что в межсезонье возможны простои и сниженные тарифы. Рассчитайте сценарии — консервативный, базовый и оптимистичный — меняя значения S1..S12.

Как учитывать пустые месяцы и простои

• Включайте в месячные значения вероятный процент заполнения (например, 40–80% в межсезонье, выше в сезоне).
• Учитывайте время между бронями: если апартамент простаивает несколько недель, это отражается в месячных S.
• Для посуточной и почасовой аренды моделируйте среднюю загрузку и среднюю цену за сутки.

Учет расходов и капитальных затрат 🧾

Не забывайте включить:

• коммунальные платежи и обслуживание;
• плату за управление и платформы бронирования;
• налоговую нагрузку и локальные сборы;
• периодические ремонты и замену мебели;
• страхование и непредвиденные расходы.

Совет: разделите расходы на регулярные (ежемесячные) и годовые/капитальные. Годовые делите на 12 и прибавляйте к каждому месяцу, чтобы плавно распределять нагрузку.

Риски и поправки ✅

• Цены и спрос могут меняться год от года — делайте сценарии.
• Законодательство и налогообложение могут повлиять на чистую доходность.
• Конкуренция и изменения в инфраструктуре региона влияют на заполняемость.

Практические советы инвестору

• Запускайте моделирование на год вперёд и корректируйте каждые 3–6 месяцев.
• Делайте резерв на непредвиденные расходы и периоды простоя.
• Сравнивайте доходность разных объектов по единой методике (по месячной агрегации).
• Планируйте гибкую стратегию: комбинируйте долгосрочную аренду в несезон и краткосрочную в пиковый период.

Итог и чек-лист

• Оцените доходы помесячно;
• Учтите все расходы и простои;
• Рассчитайте несколько сценариев (консервативный/реалистичный/оптимистичный);
• Делайте результат сопоставимым с другими инвестициями.

Если хотите, мы поможем сделать модель под ваш объект и рассчитать среднюю годовую доходность с учётом сезонности. Посмотрите доступные варианты на сайте или начните поиск тут: https://buyhome.ge/search

Свяжитесь с нами — поможем выбрать и рассчитать инвестицию без лишней рекламы и с реальными допущениями. 🤝