Black frame: какие работы и коммуникации будут за ваш счёт

Что такое «Black frame»? 🏗️

«Black frame» (иногда называют «чёрная рамка» или shell & core) — это стадия сдачи квартиры, когда застройщик передаёт объект с минимальной внутренней отделкой: стены без финишного покрытия, базовые перегородки, возможно — установлены окна и входная дверь. Коммуникации часто подведены до стояков или вводов, но разводка «до розетки» и финишная отделка остаются на покупателе.

Какие работы обычно оплачивает покупатель ✅

• Финишная отделка стен и потолков (штукатурка, шпаклёвка, покраска, декоративные покрытия).
• Полы (стяжка, укладка напольных покрытий, подложки, гидроизоляция при необходимости).
• Полная внутренняя разводка электрики: розетки, выключатели, щиток, освещение, заземление.
• Сантехнические работы внутри квартиры: разводка труб, установка санфаянса, смесителей, тёплый пол, сифоны.
• Отопление и кондиционирование до конечных приборов: установка радиаторов, кондиционеров, терморегуляторов.
• Вентиляция и вытяжки в санузлах/кухне, если дом не включает готовую систему.
• Двери межкомнатные, встроенная мебель по проекту, кухни, шкафы-купе.
• Отдельные работы по фасаду и балконам, если застройщик передаёт балконы без остекления.
• Подключение счётчиков и отдельные платежи за первичную подачу воды/электроэнергии — часто оплачивает покупатель.

Что обычно делает застройщик 🏢

• Несущие конструкции, фасад, окна и входные двери (часто).
• Общедомовые инженерные сети: стояки воды, канализации, электрические вводы, лифты — но завершение внутри квартиры зависит от договора.
• Черновая разводка в некоторых проектах может быть частичной — уточняйте техзадание.

Как понять, что входит в ваш договор — практическая инструкция 📋

1. Прочитайте техническое задание (спецификацию) в договоре: там должно быть чётко прописано «перечень работ, входящих в стоимость».
2. Попросите план разводки коммуникаций и акты приёма-передачи: сравните, где заканчиваются сети.
3. Уточните, какие приборы учитываются: счётчики, щитки, вводные автоматы.
4. Зафиксируйте в допсоглашении любые договорённости: например, остекление балкона, окончание стяжки.

Как спланировать бюджет и сроки ремонта 💰⏳

• Делите бюджет на крупные блоки: инженерия (электрика, вода), черновые работы (стяжка, выравнивание), финиш (покрытия, сантехника), мебель и техника.
• Бюджет зависит от выбранного уровня отделки: базовый, улучшенный, премиум. Планируйте подушку безопасности на непредвиденные работы.
• Сроки: внутренняя отделка может занять от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от объёма и наличия подрядчиков.

Как выбрать подрядчика и контролировать работу 🔍

• Запрашивайте портфолио и реальные примеры готовых квартир.
• Обсудите этапы приёмки: скрытые работы (электрика, трубы) должны приниматься по акту до закрытия стен.
• Договор с подрядчиком обязательно должен содержать смету и чёткие этапы оплаты.
• Регулярно фиксируйте фото и акты выполненных работ.

Частые риски и как их избежать ⚠️

• Неправильно интерпретированное техзадание — читайте договор и спрашивайте всё письменно.
• Скрытые дефекты в коммуникациях — требуйте проверок и актов скрытых работ.
• Недостаточный бюджет — планируйте дополнительный резерв и оценивайте работы с запасом.

Примеры и советы для покупателя 🧾

• Если застройщик даёт лишь стояки, учтите, что разводка по квартире и установка счётчиков — ваша задача.
• При ограниченном бюджете начните с базовой отделки и поэтапно обновляйте интерьер.
• Инвесторам: учитывайте стоимость доводки при расчёте доходности аренды — качественная отделка увеличит арендную ставку и скорость сдачи.

Если вы рассматриваете варианты квартир в состоянии black frame или хотите сравнить объекты, мы поможем оценить смету ремонта и предложить проверенных подрядчиков. Посмотрите доступные объекты на нашем сайте: https://buyhome.ge/apartments

Свяжитесь с BuyHome — поможем правильно оценить расходы и выбрать квартиру, где доводка займёт минимум ваших усилий.