როგორ მივიღოთ ბინადრობის ნებართვა საქართველოში კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციით

შესავალი

ინვესტიცია коммерციულ უძრავ ქონებაში შეიძლება გახდეს რეალური გზავნილი ბინადრობის მიღებისთვის საქართველოში. ეს სტატია მოგცემთ პრაქტიკულ ხედვას — რომელი ობიექტები უფრო ხშირად გამოიყენებიან, რა იურიდიული სქემებია პოპულარული, როგორ მოამზადოთ დოკუმენტები და რა ეტაპები უნდა გადაგიდგათ. 🧭

რატომ კომერციული ქონება?

კომერციული უძრავი ქონება მიგცემთ:

• რეგულარულ შემოსავალს ქირისგან;
• ბიზნესის გაფართოების შესაძლებლობას და დასაქმების საფუძველს;
• ინვესტიციის სტრუქტურირებას კომპანიაში, რაც ხშირად მნიშვნელოვანია ВНЖ–ს პროცესში.

თბილისი და ბათუმი განსაკუთრებით აქტიურია კომერციული მოთხოვნით, ამიტომ საქონლის არჩევა ბაზრის მიხედვით მნიშვნელოვანია.

ინვესტირების ობიექტების ტიპები ✅

• ოფისების მცირე ფართები — შესაფერისი ბიზნესისთვის და რეგისტრაციისთვის;
• სავაჭრო ფართები გადამკიდე ქუჩებზე — მეტი კლიენტი, მაგრამ მაღალი მაზლის მართვა;
• მცირე სასტუმროები და აპარტ-ოთელები — ტურისტულ ზონებში კარგი პოტენციალი სეზონურ შემოსავლებს;
• საწყობები და ლოჯისტიკა — სტაბილური, დიდი დრომდე იჯარის მიხედვით.

შეარჩიეთ ობიექტი თქვენი სტრატეგიისა და მართვის რესურსების გათვალისწინებით.

იურიდიული სქემები: პირობა თუ კომპანია?

პოპულარული ვარიანტებია:

1. შეძენა პირადი სახელით;
2. შეძენა საქართველოს კომპანიაზე (შპს) — ფართოდ გავრცელებული და პრაქტიკული;
3. კომპანია + აღმართული აქტივები — ადასტურებს რეალურ ეკონომიკურ საქმიანობას.

უზრუნველყოფილი გამჭვირვალობა და წყაროს დამადასტურებელი საბუთები მნიშვნელოვანია.

რა დოკუმენტები საჭიროა ბინადრობისთვის

• საკუთრების მოწმობა ან ინვესტიციის ხელშეკრულება;
• კომპანიის რეგისტრაციის დოკუმენტები (თუ აქტუალურია);
• ფინანსური მტკიცებულებები და თანხის წარმოშობის დასტური;
• ბიზნეს–გეგმა ან შემოსავლის მტკიცებულება (ქირა, კონტრაქტები).

კანონმდებლობა იცვლება, ამიტომ შეიცვალეთ მოთხოვნები განაცხადის წარდგენის წინ.

გადასახადებისა და ექსპლუატაციის გვერდები

• საქართველოს საგადასახადო სისტემა ხშირ შემთხვევაში უპირატესია, მაგრამ გადასახადები დამოკიდებული იქნება საქმიანობაზე და საკუთრებასა.
• გათვალისწინეთ კომუნალური ხარჯები, მესაკუთრეობის დაბრუნების ხარჯები და საჭირო ტექნიკური მომსახურება.
• მრავალი ინვესტორი ცდილობს რეზერვის დაგროვებას რემონტსა და გახმაურებაზე.

რეკომენდებულია კონსულტაცია ადგილზე მოქმედი ბუღალტერთან.

Due diligence შემოწმების კონტროლი 🔎

შეამოწმეთ:

• საკუთრების წესი და იურიდიული შეზღუდვების არქონა;
• ნებართვები და ზონა (ქვეყნები/საექსპლუატაციო მიზნები);
• არსებული იჯარები და დამკვირვებლების ისტორია;
• ტექნიკური მდგომარეობა და ინჟინერული დოკუმენტები;
• საბაზრო ანალოგები და რეალისტური ქირის პროგნოზები.

სრული შემოწმება შეამცირებს რისკებს და მოულოდნელ გამოწვევებს.

ნაბიჯ–ნაბიჯ გეგმა

1. დაადგინეთ მიზანი: შემოსავალი, მართვა თუ კაპიტალური ზრდა.
2. აირჩიეთ ქალაქი და ობიექტის ტიპი.
3. გააკეთეთ საროგმენტო ფინანსური მოდელი.
4. გადაწყვიტეთ იურიდიული ფორმა და რეგისტრაცია (თუ საჭიროა).
5. სრულად შეამოწმეთ, მოეწყვეთ დილერები და დახურეთ გარიგება.
6. შეუქმენით მართვის გუნდი ან მენეჯერი.
7. შეკრიბეთ დოკუმენტები და შეიტანეთ ბინადრობის განაცხადი.

ხშირი შეცდომები და რჩევები

• არასაკმარისი იურიდიული და ტექნიკური აუდიტი;
• დაუჯერებელი შემოსავლების პროგნოზი;
• არაგამჭვირვალე წყაროების დაფიქსირება.

ამ ყველაფრის თავიდან ასაცილებლად გამოიყენეთ პროფესიონალები ადგილობრივ დონეზე.

დასკვნა და დახმარება BuyHome–ისგან 🤝

კომერციული უძრავი ქონება შეიძლება გახდეს ძლიერი საფუძველი ბინადრობის მისაღებად, ხოლო სწორად არჩეული სტრატეგია და პროფესიონალური მხარდაჭერა მნიშვნელოვნად ამცირებს რისკებს. ჩვენ დაგეხმარებით ბაზრის კვლევაში, შესაბამისი ობიექტების შერჩევაში და due diligence–ის ორგანიზებაში. დაიწყეთ ძებნა ჩვენს გვერდზე: https://buyhome.ge/en/search ან მიმართეთ https://buyhome.ge/en.

თუ დაინტერესებული ხართ ბინადრობით ინვესტიციით, მოგვწერეთ — მალევე მოგემსახურებით კონსულტაციით და ინვენტარიზაციით.