ROI იპოთეკით: доходность პროცენტების გათვალისწინებით

რატომ განსხვავდება ROI-ის გამოთვლა იპოთეკით🏠

შნიცის ROI მხოლოდ ქონების შემოსავალსა და 초기 დანახარჯებს შორის განსხვავდება მაშინ, როდესაც იყენებთ კრედიტს: პროცენტები და საკომისიოები კლავენ نقدი შემოსავალს და ცვლის რეალურ მომგებიანობას. ROI-ის სწორი ანალიზისთვის აუცილებელია პროცენტების და იპოთეკის სტრუქტურის ჩართვა.

ძირითადი ცნებები და ფორმულა 📐

• ინვესტირებული კაპიტალი — თავდაპირველი ანაბარი და გამშვები ხარჯები (რემონტი, საკომისიო).
• NOI (Net Operating Income) — ყოველწლიური ქირა მინუს გამავალი ხარჯები (მართვა, გადასახადები, კომუნალური, ამორტიზაცია).
• იპოთეკის პროცენტები — წლიური პროცენტული გადასახადები; ROI-ის გამოთვლისას ითვლება როგორც ხარჯი.

აპრობირებული ფორმულა:

ROI (იპოთეკის გათვალისწინებით) = (წლიური NOI − წლიური პროცენტების გადასახადები) / ინვესტირებული კაპიტალი

ეს ფორმულა აჩვენებს, რამდენი რჩება რეალურად დაბალანსებული შემოსავლიდან, როდესაც სასესხო ხიბლი გაითვალისწინება.

ნაბიჯები გამოთვლისთვის ✅

1. დააგროვეთ რეალისტური მონაცემები: მოსალოდნელი ქირა, საშუალო მოვლა-ხარჯები, გადასახადები, სადაზღვევო შეღავათები.
2. განსაზღვრეთ წლიური პროცენტების რაოდენობა — ასევე გაითვალისწინეთ პერიოდული საკომისიოები, თუ ისინი თვეში ან წელიწადში იკრედიტება.
3. გამოითვალეთ NOI: ქირა − ოპერაციული ხარჯები.
4. NOI−დან მოიკლაკთ წლიური პროცენტები და მიიღებთ კორექტირებულ წმინდად შემოსავალს.
5. გაანაწილეთ კორექტირებული შემოსავალი ინვესტირებულ კაპიტალზე (ანაბარი + ჩატვირთვის ხარჯები).
6. შეამოწმეთ მგრძნობელობა: გამოდით სცენარები ვადით თუ პროცენტებზე ცვლილებების შემთხვევაში.

ილუსტრაციული მაგალითი (დახურული) 🔍

მაგალითისთვის (არ არის საფინანსო რჩევა): ქირით შემოსავლიანი ქონება, სადაც პროცენტებმა მნიშვნელოვანი წილი დაიკავეს NOI-ში. კორექტირება აჩვენებს, რომ რეალური ROI შესაძლოა აღმოჩნდეს მნიშვნელოვნად დაბალი, ვიდრე შთაბეჭდილებით ჩანს. იჩქარეთ სამი სცენარი: კონსერვატიული, საბაზო და ოპტიმისტური.

დამატებითი ფაქტორები, რომლებიც უნდა გაითვალისწინოთ ⚠️

• ამორტიზაცია და გადასახადების საკრედიტო შეღავათები ცვლის კურსს, მაგრამ არ აბურთავს ნაღდი ფულის ნაკადს.
• ცვალებადი საპროცენტო განაკვეთის დროს გათვალეთ რისკი ზრდის შემთხვევისთვის.
• შეინარჩუნეთ ნაღდი პული გაუთვალისწინებელი ხარჯების და ვაკანტობისათვის.
• თუ გეგმავთ წინსწრებით დაფარვას, გამოთვალეთ ამით დაზოგილი პროცენტები და განიხილეთ ეს ROI-ზე.

პრაქტიკული რჩევები ROI-ის გაზრდისთვის 💡

• ფრთხილად აჩუქეთ რეფინანსირების შესაძლებლობა, რათა დაიხუროთ მაღალი პროცენტები.
• ოპტიმიზირეთ მართვის ხარჯები ხარისხის დაცვით — უკეთესი მენეჯმენტი ართმევს ვაკანტობას.
• განსაზღვრეთ უფრო მაღალი ანაბარი იმ შემთხვევაში, თუ ეს მნიშვნელოვნად ამცირებს პროცენტის დატვირთვას — ასევე შეაფასეთ ალტერნატიული ინვესტიციების სადღაც სხვა ღირებულება.
• იყავით კონსერვატიულები ქირის მოლოდინში, რომ არ გადაიღლოთ რეალობისგან.

რისკის შეფასება და საბოლოო შენიშვნები 🎯

• შეადგინეთ მგრძნობელობის არეალი: როგორ იქცევა ROI ქირის, შევსების და საპროცენტო ცვლილებებზე.
• დააკვირდით ლიკვიდობას: აუცილებელია გასარკვევი გამოსავალი, თუ ბაზარი იცვლება.
• შეადარეთ იპოთეკით ყიდვა-ს და ნაღდით ყიდვას, რათა დადგინდეს საუკეთესო რისკ-გამრავლებული ვარიანტი.

თუ გსურთ, ჩვენ დაგეხმარებით გაამრავლოთ ROI-ის გამოთვლა კონკრეტულ გარიგებაზე და შევაფასოთ სხვადასხვა ფინანსური სცენარი. მოივლინეთ BuyHome — დაგეხმარებით შეარჩიოთ ოპტიმალური ქონება და დაფინანსების სტრატეგია.

იხილეთ შეთავაზებები BuyHome-ზე