Аресты и судебные запреты: как проверить объект перед покупкой

Аресты и судебные запреты: почему это важно 🏠

Покупка недвижимости — одно из важнейших финансовых решений. Аресты, судебные запреты и иные обременения могут сделать объект трудно продаваемым или даже утраченным для покупателя. Чтобы избежать риска, нужно знать, как и где проверять информацию до подписания договора.

Что такое арест и судебный запрет? ⚖️

• Арест/гэжადაღება (в правовом смысле) — временное изъятие или ограничение распоряжения имуществом кредитором или государственными органами.
• Судебный запрет/судебное ограничение — решение суда, которое запрещает совершать определённые сделки с объектом (продажа, дарение, регистрация перехода права).

Оба статуса означают, что продавец не сможет свободно передать право собственности, пока ограничения не будут сняты.

Где проверять — список ключевых источников 🔍

1. Выписка из Публичного реестра (Public Registry) — основной документ по правам и обременениям.
2. Судебные реестры — информация о текущих и прошлых судебных делах, которые могут содержать запреты.
3. Исполнительные производства — данные о взысканиях и арестах движимого и недвижимого имущества.
4. Налоговая и муниципальная задолженность — могут быть основания для ограничений.
5. Коммунальные и обслуживающие компании — долги по коммуналке иногда влияют на регистрацию сделки.
6. Участие объекта в наследственных или бракоразводных делах — риск споров о праве собственности.

Какие документы попросить у продавца 📁

• Свидетельство о праве собственности или выписка из реестра с кадастровым номером.
• Кадастровый план/позиционный план.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (если возможно).
• Договоры купли-продажи предыдущих собственников.
• Нотариальные доверенности (если продаёт представитель).

Пошаговая инструкция для покупателя ✔️

1. Попросите у продавца кадастровый номер и выписку из реестра — смотрите раздел «обременения».
2. Проверьте наличие судебных дел по адресу или по ФИО собственника через публичные реестры судов.
3. Узнайте, не числится ли объект в исполнительном производстве (аресты, взыскания).
4. Запросите у продавца справки о коммунальных и налоговых платежах — отсутствие долгов снижает риск ареста.
5. При сомнениях — поручите юристу или адвокату провести полную проверку и подготовить соглашение о рисках.
6. Обсудите с продавцом условие о снятии всех ограничений до передачи денег или оформите условие в договоре (эскроу/нотариальная оговорка).

Практические сценарии и советы 💡

• Если в выписке значится «залог» — это означает ипотеку или кредит под объект. Требуется документальное подтверждение снятия залога при расчётах.
• Если найден судебный запрет, уточните его срок и основания. Иногда запрет можно снять по решению суда или при предоставлении гарантий.
• Когда продавец — представитель по доверенности, проверьте подлинность доверенности у нотариуса и сроки её действия.
• Если объект в наследстве — убедитесь, что а) все наследники известны, б) право оформлено надлежащим образом.

Как агентство и юрист помогают покупателю 🤝

• Агенты могут запросить актуальную выписку и объяснить строки обременений.
• Юрист проверит судебные и исполнительные реестры, даст письменное заключение о рисках.
• В сложных случаях удобно оформить сделку через нотариуса с оговорками: условный расчёт, депозит, обязательства продавца снять аресты.

Контроль рисков при сделке — короткий чек-лист ✅

• Получена выписка из реестра с пометками об обременениях.
• Проверены судебные реестры и исполнительные производства.
• Собраны справки о коммунальных и налоговых задолженностях.
• Подписан договор с условием о снятии всех запретов до регистрации перехода права.
• Наличие юриста или нотариального сопровождения сделки.

Заключение — действуйте спокойно и продуманно 🧭

Проверка на аресты и судебные запреты — обязательный этап покупки недвижимости в Грузии. Это стоит времени и небольшой платы за услуги юриста, но защищает от потери денег и долгих судебных споров. Если вы хотите — мы поможем организовать проверку и проведём сделку с юридической поддержкой.

Если хотите — запросите проверку конкретного объекта через наш поиск или посоветуемся о следующих шагах: https://buyhome.ge/search и посмотрите доступные варианты: https://buyhome.ge/apartments

Свяжитесь с нами — поможем безопасно выбрать и купить недвижимость в Грузии.